LMNP CENSI-BOUVARD : DÉFINITION, CONDITIONS, AVANTAGES ET LIMITES

Dorine CHRETIEN
il y a 2 jours
3 min de lecture

« Un avantage fiscal n’a de sens que s’il s’appuie sur une exploitation réelle, des loyers sécurisés et du temps : c’est l’esprit du Censi-Bouvard. » — LMNP EXPERT

Dans l’investissement locatif meublé, deux voies principales existent : le LMNP Censi-Bouvard et le LMNP amortissable. Cet article se concentre sur le dispositif Censi-Bouvard, un mécanisme de défiscalisation réservé à certains investissements réalisés entre le 01/01/2009 et le 31/12/2022. Il permet, sous conditions, de cumuler réduction d’impôt (sur 9 ans) et récupération de la TVA sur un bien neuf exploité en résidence services.

Qu’est-ce que le LMNP Censi-Bouvard ?

Le LMNP Censi-Bouvard concerne l’achat d’appartements neufs situés dans des résidences avec services (ex. résidences étudiantes, établissements médicalisés/seniors, etc.). En contrepartie d’un engagement de détention minimum de 9 ans, l’investisseur perçoit des loyers versés par un exploitant et bénéficie d’un avantage fiscal étalé sur la période, ainsi que de la récupération de TVA sur le prix d’acquisition lorsque les conditions sont réunies.

Conditions d’éligibilité (à vérifier avant tout achat)

Période d’acquisition : investissements réalisés du 01/01/2009 au 31/12/2022.
Type d’actif : logement neuf ou assimilé, situé en résidence services.
Services obligatoires : la résidence doit fournir au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petit-déjeuner, blanchisserie, ménage.
Bail commercial : signature d’un bail avec l’exploitant qui loue et gère le bien.
Engagement de location : 9 ans minimum auprès de l’exploitant.

Les avantages clés

Avantage fiscal sur 9 ans

Le dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt répartie sur la durée d’engagement. (Le taux et les plafonds dépendent de la réglementation applicable à la date d’acquisition.)

Récupération de la TVA sur le bien neuf

Sous conditions d’exploitation en résidence services, l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’achat.

Loyers sécurisés par contrat

Les loyers sont garantis contractuellement par l’exploitant pendant la durée du bail commercial, indépendamment de l’occupation effective du logement.

Gestion déléguée : simplicité et visibilité

Exploitant/gestionnaire : il prend le relais du promoteur après la livraison et assure la gestion locative (mise en location, entretien courant selon contrat, versement des loyers).
Expert-comptable : il accompagne le propriétaire pour les démarches administratives, la tenue comptable et les déclarations fiscales liées au statut LMNP.
Pour l’investisseur : pas de recherche de locataire ni de gestion technique du bien ; la charge opérationnelle est fortement allégée.

À qui s’adresse le Censi-Bouvard ?

Le dispositif vise les épargnants qui veulent :

Constituer un patrimoine immobilier en résidences services,
Percevoir des loyers réguliers avec un niveau de sécurité contractuelle,
Optimiser leur fiscalité via une réduction d’impôt et la TVA (si éligible),
Sans gérer eux-mêmes les aspects locatifs au quotidien.

Points d’attention et limites

Fenêtre d’éligibilité close : le Censi-Bouvard s’applique aux acquisitions jusqu’au 31/12/2022. Les avantages se poursuivent pour les investissements réalisés durant cette période, sous réserve du respect des conditions.
Non-cumul avec l’amortissement LMNP : le mécanisme de réduction d’impôt Censi-Bouvard ne se cumule pas avec l’amortissement comptable du bien (logique d’arbitrage à étudier).
Qualité de l’exploitant : la solidité financière et l’expérience du gestionnaire sont déterminantes (loyers, services, taux d’occupation, maintenance).
Durée d’engagement : respect strict du bail (9 ans) et des conditions d’exploitation pour conserver les avantages.

Censi-Bouvard ou LMNP amortissable ?

Censi-Bouvard : réduction d’impôt sur 9 ans + TVA récupérable (si éligible) + loyers garantis via bail commercial.
LMNP amortissable : amortissements (bien, mobilier, frais) optimisant la fiscalité des loyers sur la durée, sans réduction d’impôt immédiate, plus adapté aux acquisitions hors périmètre Censi-Bouvard et aux investisseurs privilégiant la neutralisation du résultat BIC.

Le choix dépend de votre profil fiscal, de votre horizon de détention et du type de résidence. Une étude chiffrée s’impose avant décision.

En résumé : l’objectif d’un LMNP Censi-Bouvard

Se constituer un patrimoine tout en percevant une rente locative relativement prévisible, grâce à un bail commercial et à des avantages fiscaux liés à l’exploitation en résidence services. Selon vos projets (conserver, revendre, loger un proche plus tard, transmettre), un comparatif avec le LMNP amortissable permettra d’identifier la stratégie la plus efficiente.

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