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QU'EST-CE QUE LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI) ?
DÉFINITION DE LA LOCATION MEUBLÉE
Une SCI est une société civile immobilier créée par au moins deux associés dans le but d’acquérir, gérer ou transmettre un bien immobilier. Par nature « civile », elle ne peut réaliser qu’une activité patrimoniale (location nue). Cependant, elle peut exercer une activité de location meublée à titre accessoire, à condition que les recettes commerciales demeurent :
Inférieur ou égale à 10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes
et généralement en‑deçà de 23 000 € par an si l’activité est occasionnelle.
Au‑delà, l’administration considère l’activité comme commerciale ; la SCI tombe alors sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
LA RÈGLEMENTATION
La réglementation SCI 2025 clarifie le fameux seuil des 10 % : en‑deçà, la société demeure civile et imposée à l’IR ; au‑delà, elle bascule à l’IS avec une comptabilité renforcée. S’y ajoutent des obligations déclaratives distinctes :
Obligations déclaratives : Chaque année, formulaire 2072‑C‑SD à remplir (revenus 2024 à déclarer en 2025) pour une SCI à l’IR ou liasse 2065 et annexes, télétransmises pour SCI à l’IS.
impots.gouv.fr
Comptabilité : une SCI à l’IR se limite à tenir un registre des décisions d’assemblée, à utiliser un compte bancaire unique dédié à la société et à conserver l’ensemble des justificatifs de charges.
En revanche, une SCI à l’IS doit appliquer une comptabilité commerciale complète, avec établissement du bilan, du compte de résultat et des annexes, rédaction d’un rapport de gestion et tenue d’une assemblée annuelle, documents qui seront ensuite déposés au greffe du tribunal de commerce :
Taxe CFE (Cotisations Foncières des Entreprises): Elle est due par toute SCI qui exerce une activité « professionnelle et habituelle ». Son montant varie selon la nature de la location :
-
Location nue : uniquement si les loyers hors taxes dépassent 100 000 € et portent sur des locaux autres qu’à usage d’habitation ;
-
Location meublée : dès que les recettes excèdent 5 000 € par an.
Aménagements budgétaires 2025: Surtaxe temporaire IS pour les groupes > 1 Md € de CA. Les SCI familiales restent hors champ, mais il est conseillé de suivre les mises à jour ministérielles.
QUEL RÉGIME FISCAL CHOISIR À L'IS
OU SCI À L'IR ?
Au moment de constituer une SCI, la première décision fiscale consiste à opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix ne peut être dicté par la seule recherche d’un taux avantageux ; il doit refléter l’utilisation future du bien (location nue, exploitation commerciale, résidence familiale) et vos objectifs à long terme (revenus complémentaires, transmission, valorisation). Le régime doit servir votre stratégie patrimoniale, pas l’inverse.
LA SCI IMPOSÉE À L'IR : UN RÉGIME TRANSPARENT
Biens éligibles : logements loués nus, locaux commerciaux, résidence principale ou secondaire peuvent intégrer sans difficulté une SCI à l’IR.
Flux de revenus : les loyers perçus sont classés dans la catégorie des revenus fonciers et répartis entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé les reporte ensuite sur sa propre déclaration fiscale ; la société, quant à elle, n’est qu’un véhicule transparent.
Micro‑foncier non applicable : l’enveloppe SCI exclut le régime micro‑foncier ; seules les charges réelles peuvent être déduites. Fiscalement, le traitement d’un bien possédé via une SCI à l’IR est donc identique à celui d’un bien détenu en direct.
Plus‑values immobilières : en cas de cession, la société réalise la vente mais la plus‑value est taxée directement entre les mains des associés, à la hauteur de leur participation, selon le régime des particuliers (abattements pour durée de détention, prélèvements sociaux, surtaxe éventuelle).
Ce cadre fiscal transparent séduit les investisseurs qui privilégient la simplicité, la distribution immédiate des loyers et une taxation alignée sur leur situation personnelle.
SCI À l’IS : LE RÉGIME DES AMORTISSEMENTS ET DE LA FISCALITÉ DIFFÉRÉE
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut accueillir presque tous les actifs immobiliers — logements loués nus ou meublés, immeubles de rapport, locaux professionnels — à l’exception de la résidence principale des associés. Le passage à l’IS relève d’une option formelle auprès de l’administration, sauf en cas de location meublée habituelle, qui rend l’IS obligatoire car l’activité est alors qualifiée de commerciale.
L’intérêt majeur de la SCI à l’IS réside dans l’amortissement comptable : bâtiment, travaux et mobilier sont inscrits à l’actif puis déduits chaque année, ce qui comprime fortement le résultat imposable pendant la phase d’exploitation. La société s’acquitte ensuite de l’IS au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au‑delà (barème 2025). Si un excédent demeure, il peut être distribué aux associés sous forme de dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, ou au barème progressif de l’IR sur option.
Lors de la revente de l’actif, la plus‑value professionnelle est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’origine diminué des amortissements). Elle réintègre le résultat, se voit taxée à l’IS, puis, en cas de distribution, supporte de nouveau la fiscalité des dividendes.
Résultat : la SCI à l’IS offre une économie d’impôt immédiate grâce aux amortissements, mais transfère une partie de la charge fiscale au jour de la cession, d’où l’importance d’une vision patrimoniale de long terme.
TABLEAU COMPARATIF SCI À L'IR VS. SCI À l’IS
Avec une SCI à l’IS, la fiscalité est allégée pendant l’exploitation grâce aux amortissements, mais la plus‑value est plus lourdement taxée à la revente. Tandis qu’avec une SCI à l’IR, la charge fiscale est immédiate pour les associés, mais exonération totale des plus‑values après 30 ans de détention.
Le régime le plus avantageux dépend de vos objectifs patrimoniaux, de votre niveau d’imposition et de la structure de votre portefeuille immobilier.
LES 5 AVANTAGES
DE LA SCI
EN LOCATION NUE OU MEUBLÉE
Investir par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière offre cinq leviers décisifs : flexibilité statutaire, optimisation fiscale, facilité de transmission, accès renforcé au financement et protection du patrimoine des associés.
Les bénéfices varient toutefois selon que la location est nue ou meublée — et selon le régime IR ou IS retenu.
Voyons maintenant, avantage par avantage, comment ils peuvent renforcer votre rentabilité locative tout en sécurisant votre stratégie patrimoniale.
1. SOUPLESSE PATRIMONIALE
En location nue, les statuts aisément modulables : clauses d’agrément, modalités de sortie des associés, démembrement des parts.
En location meublée, on retrouve la même flexibilité statutaire, avec en plus la possibilité d’intégrer une activité meublée sous contrôle du seuil des 10 % pour conserver le statut civil de la SCI.
2. OPTIMISATION FISCALE
En location nue, la SCI autorise la déduction intégrale des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, etc.) et peut dégager un déficit foncier imputable sur le revenu global des associés, dans la limite de 10 700 € par an.
À l’inverse, en location meublée, l’optimisation fiscale repose sur l’amortissement comptable : le mobilier peut être amorti quelle que soit l’option fiscale, et, si la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, le bâti ainsi que les travaux sont également amortissables, ce qui réduit durablement la base imposable..
3. TRANSMISSION FACILITÉE
En location nue, la SCI permet de transmettre le patrimoine par dons successifs de parts sociales assorties d’une décote de minorité, assurant une planification successorale souple et fiscalement optimisée ;
En location meublée, ces atouts demeurent et gagnent en latitude lorsque la société relève de l’IS, régime qui facilite encore la cession ou la transmission des parts grâce à des règles comptables et fiscales plus favorables à la réorganisation du capital.
4. ACCÈS AU FINANCEMENT
La SCI renforce son accès au crédit en combinant deux leviers :
En location nue, la mutualisation des apports et des garanties des associés consolident le dossier bancaire et accroît la capacité d’emprunt.
En location meublée, le cash‑flow généré par des loyers plus élevés améliore les ratios financiers, offrant un argument supplémentaire pour négocier des conditions de financement avantageuses.
5. RESPONSABILITÉ CONJOINTE
Dans une SCI en location nue, la responsabilité des associés est conjointe mais non solidaire : chaque membre ne peut être poursuivi qu’à proportion de sa participation, de sorte que son patrimoine personnel demeure indirectement protégé.
Cette protection subsiste en location meublée, à la condition que la gestion respecte strictement les normes comptables et fiscales propres à l’activité meublée ; toute défaillance dans ces obligations pourrait, en revanche, engager davantage la responsabilité des associés.
SCI
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Investir via une Société Civile Immobilière (SCI) est l’un des moyens les plus efficaces pour structurer, financer et transmettre un patrimoine immobilier. Mais dès que la location meublée ou nue entre en scène, les questions fusent : quel régime fiscal choisir (IR ou IS) ?
Quelles obligations comptables respecter ? Comment optimiser la fiscalité sans risquer de re-qualification ? Nous répondons ici aux enjeux majeurs de la comptabilité SCI, afin d’éclairer vos décisions et de sécuriser vos démarches.
Nos équipes spécialisées sont là pour vous accompagner et vous guider à chaque étape.
POURQUOI CONFIER VOTRE SCI À UN EXPERT-COMPTABLE SPÉCIALISÉ ?
Faire appel à un expert‑comptable SCI vous libère des contraintes administratives et fiscales chronophages, tout en sécurisant chaque étape de la gestion de votre société. Nos équipes dédiées prennent en charge l’ensemble des obligations comptables, déclaratives et juridiques ; vous bénéficiez ainsi d’un accompagnement sur‑mesure, disponible pour répondre à toutes vos questions tout au long de la vie de votre SCI. Autre atout majeur : les honoraires sont entièrement déductibles des recettes locatives, améliorant mécaniquement votre rentabilité. Déléguer la comptabilité de votre SCI à un professionnel, c’est gagner du temps, protéger votre patrimoine et optimiser votre fiscalité.
CHOIX DU
STATUT LE PLUS PERTINENT
Analyse approfondie de votre situation patrimoniale pour sélectionner le régime (IR ou IS) le mieux adapté.
OPTIMISATION DE L'INVESTISSEMENT
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